Les circonstances de loyers impayés sont très embarrassantes aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Sur la base des clauses du contrat de bail entre les deux parties prenantes, le locataire a l’obligation d’honorer ses engagements en fonction de la périodicité fixée. Dans le cas échéant, le bailleur peut enclencher une procédure judiciaire pour réclamer son dû. La procédure juridique en situation de défaut de paiement de loyers est initiée par la délivrance d’un commandement de payer dans un délai bien spécifié par un huissier de justice. Découvrez la procédure à suivre pour régler une situation de loyer impayé.
Trouver un compromis à l’amiable
Bien avant de saisir le tribunal afin de résoudre les litiges nés d’une situation de loyers dus, le propriétaire tente au préalable, comme exigé par la loi, une approche de gré à gré : un mail, une entrevue ou un coup de téléphone… Ceci, tout simplement dans le but d’obtenir des explications de la part du locataire. Dans le cas où les deux parviennent à un terrain d’entente, les nouveaux termes négociés feront l’objet d’un contrat écrit, signé et daté. Mais, au cas où le locataire n’honore pas ce nouvel engagement, le propriétaire peut mener une autre démarche. Il s’agira de s’adresser à la caution solidaire du locataire afin qu’elle puisse rembourser les loyers dus. Ce n’est qu’après ça qu’il peut passer à l’étape supérieure.Lettre de mise en demeure et commandement de payer
Si malgré les démarches suggérées ci-dessus, rien ne change, le bailleur peut demander à son huissier d’envoyer une mise en demeure par courrier recommandé au locataire. Cette lettre sera suivie d’un autre document appelé le « commandement à payer ». Ce dernier n’est rien d’autre qu’une incitation à payer sous un délai imparti. Il s’agit d’une autre disposition pour ne pas saisir le tribunal. Rédigé par l’huissier, le commandement à payer est un acte juridique obligatoirement qui demande au locataire de payer les loyers dus ainsi que les honoraires de l’huissier. Régler un litige n’implique donc pas forcément d’en arriver à un procès. Mais, si le litige n’est toujours pas réglé, le bailleur finira par en arriver à cet extrême.Demande de saisie et assignation à comparaître au tribunal
Si les efforts du bailleur pour régler à l’amiable ne portent pas leurs fruits, il finit par enclencher une procédure judiciaire. À l’étape de la demande de saisie, le propriétaire peut réclamer la suspension provisoire ou le blocage des comptes bancaires et/ou des biens du locataire. S’il ne prend toujours pas ses responsabilités dans les délais impartis, sauf sur motif valable, le propriétaire peut intenter un recours à l'endroit du tribunal ou de l’institution compétente pour régler le litige.Aucune des démarches précédemment énumérées n’a eu gain de cause ? Pas d’inquiétude ! Il reste une étape ultime pour régler un litige de ce genre. C’est l’assignation à comparaître. L’assignation est la procédure ordinaire de saisine du tribunal d’instance. Il s’agit d’un acte établi et délivré par un huissier de justice par lequel le propriétaire demande qu’une procédure judiciaire soit ouverte contre son locataire défaillant. Son but est de faire condamner le locataire à payer ce qu’il doit et de prononcer son expulsion. Ici, il appartient donc au juge du tribunal soit de prononcer l’ordre de payer, soit de donner un délai supplémentaire au locataire afin qu’il puisse s’acquitter de sa dette. Dans les cas les plus extrêmes, le juge peut entamer une procédure d’expulser si le locataire n’est pas en mesure de payer.
Mesures de protection et procédure juridique
Les situations de loyers impayés sont la principale origine des litiges entre propriétaire et locataire. Pour jouir pleinement de son droit, le propriétaire déclenche une procédure juridique en dernier recours tout en ayant pris une série de dispositions en amont. Dans bien des cas, il arrive que le propriétaire, malgré le procès, n’obtienne pas gain de cause. Généralement, il s’agit des cas où le locataire se trouve dans l’incapacité totale de payer le loyer dû.En tant que propriétaire ou bailleur, vous devez prendre certaines dispositions pour réduire les risques de tomber sur des locataires indélicats. Ces mesures permettront également de réduire les risques de perte totale des loyers dûs. Au nombre des mesures permettant de se protéger contre les situations de difficulté de percevoir le loyer, on peut citer :
- La sélection rigoureuse des locataires : en tant que bailleur, n’acceptez pas n’importe qui dans vos appartements. Prenez le temps d’étudier le dossier de vos futurs locataires et, surtout, d’échanger avec eux afin d’apprendre un peu plus sur eux ainsi que leurs activités.
- La souscription à une assurance-loyers : lorsque le propriétaire souscrit à une assurance, il prévient les impayés.
- L’adhésion à un fonds d’aide aux personnes en difficultés ou en situation d’imprévus par les locataires.
En général, la saisie du tribunal conduit à une expulsion. Si la dette locative est énorme, elle est irrécouvrable pour le propriétaire. D’où la nécessité d’adopter des mesures de prévention.
